О долевом строительстве

Многие склонны считать, что покупка новой квартиры в еще строящемся доме лучше, чем покупка жилья у прежних владельцев. Так можно обезопасить себя от ряда неожиданных обстоятельств таких, как наследование этой квартиры, визит родственников прежних хозяев, когда-либо проживавших здесь ранее. Эти проблемы не могут затронуть тех покупателей жилья, которые решили приобрести квартиру от застройщика. Им всего лишь потребуется подписать договор, в котором прописаны и квартира, и этаж, и планировка будущего жилья. Все это можно сделать в офисе компании, которую покупатели выбрали в качестве застройщика. Заплатив нужную сумму, остается только ждать… Но отнюдь не все так безоблачно, как кажется на первый взгляд. Здесь тоже есть нюансы, которые необходимо учитывать перед тем, как заключить договор.

По новому законодательству договоры долевого строительства должны быть подписаны после получения фирмой-застройщиком разрешения на данное строительство. А так же застройщик обязан иметь права на земельный участок, на котором планирует начать строить новый дом. И все эти сведения должна содержать проектная декларация, которая публикуется заранее.

Этот закон не распространяется на Жилищно-накопительный кооператив, ЖНК потому что их участники не используют средства третьих лиц, а привлекают лишь свои денежные средства.

Нет смысла вести переговоры с застройщиком, если у него нет всех документов, которые подтвердят законность его строительства. Он должен иметь договор аренды на землю, заключить инвестиционный контракт с городской или областной администрацией, утвердить проект и получить разрешение на строительство. Дата получения данных документов также имеет важную роль. Документы, полученные до 01.04.2005г., дают право компании-застройщику на привлечение денежных средств. Документы, подписанные после этой даты, не дают возможность застройщику заключать договоры с инвесторами только о долевом участии в строительстве. Нужно внимательно относиться к данному вопросу, потому что по новым законам отсутствие разрешений у компании-застройщика ведет к запрету на привлечение денег потенциальных инвесторов.

Сегодня закон об участии в долевом строительстве не всегда приносит ожидаемые результаты, потому как компании-застройщики находят лазейки в законе, при этом используют разные серые схемы. Необходимо дважды подумать прежде, чем нести деньги компании-застройщику, которая по каким-либо причинам не предоставляет нужную документацию на строительство или подозрительно занизила цены на квартиры. Такие фирмы, чаще всего, являются однодневками, или используют беспроцентные кредиты. Часто сотрудники мнимых фирм обманывают доверчивых потенциальных покупателей, убеждая, что разрешение на строительство вскоре будет получено, и что все силы направлены на то, чтобы привлечь инвесторов. А покупатели верят, подписывают договор, после чего годами ждут начала строительства или ищут застройщиков.

Еще совсем недавно подобные договоры не регистрировались официально, что порождало проблемы у покупателей жилья. Фирма заключала договор на приобретение одного и того же жилья с несколькими лицами, после чего пропадала. Вместе с фирмой пропадали и деньги, вложенные всеми покупателями. Порой бывало, что договоры выполнялись частично, то есть жилплощадь мог получить покупатель, заключивший договор с застройщиками первым. Все другие граждане тщетно доказывали в суде свое право на жилье и пытались вернуть деньги, уплаченные мошенникам.

Прежде чем подписать договор с компанией-застройщиком, необходимо узнать в городской и областной администрации о регистрации договора на данный объект. Кроме того, учет регистраций ведет, и сама компания- застройщик. В реестре застройщиков присутствуют все данные о лицах, участвующих в долевом строительстве, и жилплощадь, в которую покупатели инвестировали деньги. Необходимо помнить о том, что реестр регистраций компании- застройщика это их служебный документ, и он не может заменить регистрацию договора в органах власти.

Когда строительство дома закончена, фирма, устранив все недоделки, передает дом по акту организации компании для последующей эксплуатации (например, ДЕЗу). На практике это занимает несколько месяцев, во-первых, в строительстве дома обнаруживаются неполадки, которые приходится исправлять, во-вторых, компания-застройщик не всегда быстро может договориться с эксплуатационной компанией. До тех пор, пока новостройку не примут на баланс и не утвердят в префектуре, о размещении жильцов в доме не может идти и речи. Когда все процедуры сделаны к дому подводят электроэнергию, водопровод, газ, монтирую лифты. Почему нельзя заехать в дом, который не сдан на баланс в соответствующий орган? Просто потому, что еще все права находятся у застройщиков, и они в любой момент могут зайти в любую из квартир, если возникнет производственная надобность. Нужно заметить, что в таком случае жаловаться на взломанные двери и пропажу стройматериалов будет некому.